土地の評価について

土地とは宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地をいい、不動産登記法の土地の意義と基本的には同様です。また固定資産税の評価上の地目は土地登記簿上の地目に関わりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目になります。

地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

不動産登記事務取扱手続準則（昭和52年9月3日民三第4473号法務省民事局長通達）に基づき、次のとおりです。

1. 宅地
   　建物の敷地及びその維持、若しくは効用を果たすために必要な土地
2. 田
   　農耕地で用水を利用して耕作する土地
3. 畑
   　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
4. 牧場
   　獣畜を放牧する土地
5. 山林
   　耕作の方法によらないで、竹木の生育する土地
6. 池沼
   　かんがい用水でない水の貯留地
7. 原野
   　耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
8. 雑種地
   　上記1から7のいずれにも該当しない土地

土地の評価は、地方税法第388条第1項の規定により総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎にして地目別に定められた評価方法により評価します。なお、宅地の評価方法は、次のとおりです。

（市街地宅地評価法の場合）

1. 用途地区の区分
   　住宅地、商業地など利用状況の似ている地区を区分しさらに状況類似地域を区分します。
2. 標準宅地の選定
   　状況類似地域の中から標準的な宅地を1ヵ所選定します。
3. 標準宅地の適正な時価の評定
   　地価公示価格や鑑定評価価格等を基に標準宅地の適正な時価を求めます。（具体的には地価公示価格や鑑定評価価格等の七割が適正な時価の目途とされています。）
4. 主要な街路の路線価の付設
   　標準宅地の適正な時価をもとに主要な街路について路線価を付設します。
5. その他の街路の路線価の付設
   　標準宅地の適正な時価をもとにその他の街路について路線価を付設します。
6. 各筆の評点数の付設
   　路線価を基礎として画地計算法を適用して各筆の宅地の評点数を付設します。
7. 各筆の評価額の算出
   　評点数を評点一点当りの価格（通常1円）に乗じて評価額を求めます。

（その他の宅地評価法の場合）

1. 状況類似地区の区分
   　宅地の沿接する道路状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度、その他宅地の利用上の便等からみてその状況が類似する地区ごとに区分します。
2. 標準宅地の設定
   　状況類似地区の中から標準的な宅地を1ヵ所選定します。
3. 標準宅地の適正な時価の評定
   　地価公示価格や鑑定評価価格等を基に標準宅地の適正な時価を求めます。（具体的には地価公示価格や鑑定評価価格等の七割が適正な時価の目途とされています。）
4. 状況類似地区の評点数の付設
   　状況類似地区の標準宅地の適正な時価をもとに評点数を付設します。
5. 各筆の評点数の付設
   　標準宅地の評点数に宅地の比準表を適用して各筆の評点数を付設します。
6. 各筆の評価額の算出
   　評点数を評点一点当りの価格（通常1円）に乗じて評価額を求めます。

原則として、固定資産税課税台帳に登録された価格が課税標準額となります。しかし住宅用地のような課税標準額の特例が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は価格より低く算定されます。

原則として、標準地を選定し、これに基づいて評価額を決定します。田・畑で、農地転用の許可を受けた土地については、現況に変更がなくても農地転用の目的によって宅地等として評価します。